Kooperatiflerde Ortak Tapudan Pay Satışı

Çok sık olmamakla beraber, son zamanlarda yapı kooperatiflerinde daha önce edinilmiş bulunan arsaların ortaklara müşterek tapu vermek suretiyle dağıtılması yönünde bir uygulama yapıldığı görülmektedir. Böylesi bir uygulama mümkün bulunmakla birlikte bazen yargıya kadar götürülen sorunlara da neden olduğu gözlenmektedir.

Bu konuda görülen uygulamaları şöyle sıralayabiliriz:

1) Kooperatif ortağı kendisine verilen ortak tapu payını satmaktadır.

2) Tapu payını doğrudan eşine veya çocuğuna devretmektedir.

3) Ortak tapu payını sattığı halde kooperatif ortaklığından ayrılmamaktadır.

4) Tapu payını ortağı olduğu kooperatife satmak istemekte, ya da kooperatif bu payı satın almak istemektedir.

Bu konuları incelemeden önce kooperatiflerde ortaklığın devir şekillerinden özellikle ikisini hatırlamada yarar var:

1. ORTAKLIĞIN DEVRİ

1.1. Kişiden kişiye devir

KK’nun 14’üncü maddesi ikinci fıkrasında ortaklığın devredilebileceğini hükme bağlamaktadır. 3476 sayılı Kanunla bu fıkrada değişiklik yapılmış, ortaklığı devralan kişinin de, ortaklık niteliklerini taşıması halinde ortaklığa kabul edilmesi zorunluluğu getirilmiştir. Madde metninde devir işleminin nasıl yapılacağına dair bir açıklama yoktur. Uygulamaya göre tıpkı ortaklığa giriş gibi, keyfiyetin devreden ve devralanın ayrı ayrı veya tek bir yazı ile yönetim kuruluna başvurmaları gerekmektedir. Devreden ile devralan arasında yapılan sözleşme kooperatife bildirilip, yönetim kurulu kabul kararı almadıkça devir hukuki bir anlam taşımaz.

Burada, ortaklığı devralan kişi açısından bir uyarıda bulunmakta yarar var. Yönetim kurulunca, devralan kişi ortaklık şartlarını taşımasına rağmen, devrin reddi yönünde karar alınır ise, itiraz hakkı devreden kişiye ait olup, devralan kişinin bu yönde itiraz hakkı bulunmamaktadır. Başka deyişle, devir yönetim kurulunun kararı ile tamamlanacağından, yönetim kurulunun reddi ortadan kalkmadıkça devralan kişi hak ileri süremeyecektir. İtirazın önce genel kurula yapılması, buradan da red kararı çıkar ise dava hakkının kullanılması uygulanabilecek tek yoldur.

1.2. Ortağın ölümü

Kooperatifler Kanununun (KK) 14’üncü  maddesinde ortağın ölümü ile ortaklık sıfatının sona ereceği hükme bağlanmıştır. Aynı maddede, ana sözleşmede gösterilmek koşuluyla, ortaklığın mirasçılarının kooperatifte ortak olarak kalmalarının sağlanabileceği belirtilmektedir. Ana sözleşmede böyle bir hüküm yoksa, mirasçının veya mirasçıların ortak kalmaları mümkün değildir.

Mirasçıların ortak olarak kalmalarının sağlanması durumunda mirasçıların veraset ilamı getirmeleri ve içlerinden birini temsilci tayin ettiklerini kooperatife bildirmeleri gerekmektedir.

Mirasçıların ortak olarak kalabilmelerinin, aynı zamanda kooperatife ortak olmada aranan şartları da taşımalarına bağlı bulunduğunu da burada belirtmekte yarar var.

Ortağın ölümü halinde önemli bir sorun bulunmamaktadır. Çünkü sonuç itibariyle mirasçılara intikal edecek bir tapu vardır ve konu miras hukukumuz çerçevesinde çözüme kavuşabilecektir. Mirasçıların, tüzel kişiliği sona ermemiş kooperatif ortaklığına devamının koşulları ve yükümlülükleri KK’nun 14’üncü maddesinde yeterince açıklığa kavuşturulmuştur. Anlaşılacağı üzere ölüm nedeniyle tapu devri ve ortaklığın devamı konusunda sorun gözükmemektedir.

Şimdi yazımızın konusunu oluşturan ve yukarıda dört madde halinde sıraladığımız uygulamalara geçebiliriz.

2.UYGULAMA VE SORUNLAR

2.1.        Kooperatif ortağının kendisine verilen ortak tapu payını satması

Bu konuda öncelikle KK’nun ortaklığın devri ile ilgili hükümlerini hatırlamakta yarar var. Şöyle ki;

KK.nun 14’üncü maddesi ikinci fıkrasında ortaklığın devredilebileceğini hükme bağlanmaktadır. 3476 sayılı Kanunla bu fıkrada değişiklik yapılmış, ortaklığı devralan kişinin de, ortaklık niteliklerini taşıması halinde ortaklığa kabul edilmesi zorunluluğu getirilmiştir.

Ancak bu bölümün başlığına tekrar bakılacak olursa ortaklığın devri değil, ortağın adına tapuda tescil edilmiş tapu payının satışı söz konusu edilmektedir. Başka deyişle kooperatif ortağı mülkiyet hakkını satmakta kooperatifteki ortaklığını devretmemektedir. Ortak tapu payını satın alan kişi için kooperatif ortaklığı doğmamakta sadece tapu payının yeni sahibi olmaktadır.

2.2.Tapu payını doğrudan eşine veya çocuğuna devretmek

Bu durum da yukarıdaki gibi herhangi bir kişiye satmaktan farklı olmadığı gibi, eş veya çocuğuna satış, taraflara kooperatif açısından bir ayrıcalık sağlamaz. Çünkü satış ortaklığın devri işlemi değildir.

2.3.        Ortağın tapu payını sattığı halde kooperatif
ortaklığından ayrılmaması

Konumuz ile ilgili asıl sorun, başka deyişle çelişki, tapusunu almış ortağın elindeki taşınmazı sattığı halde ortaklığının devam edip etmeyeceği ile satın alan kişinin de bu satın almaya dayalı olarak ortak olup olamayacağında gizlidir.

KK’nun 88’inci maddesine göre Sanayi ve Ticaret Bakanlığınca hazırlanan örnek ana sözleşmelerde kooperatif ortaklığından çıkarılmayı gerektiren nedenler arasında adına kayıtlı gayrimenkulü satan ortağın ortaklığının sona ereceğine veya ortaklıktan çıkarılacağına dair bir hüküm bulunmamaktadır. Bundan da anlaşılacağı üzere, gayrimenkulünü satan ortağın kendisi ayrılmadıkça ortaklığı sürecek ama kooperatife olan yükümlülüklerini de aksatmadan yerine getirmeye devam edecektir.

Öte yandan, tapu devri ile gayrimenkulü satın alan kişinin kooperatife ortak kabul edileceğine dair bir hükümde örnek ana sözleşmelerde bulunmamaktadır. Bu nedenle satın alan kişinin ortaklık iddiasında bulunması mümkün olmadığı gibi ortak olma talebinin “gayrimenkulünü satan ortağın ortaklıktan ayrılmadığı” gerekçesiyle  reddedilmesinde de herhangi bir hukuksuzluk yoktur. Böyle bir durumda satın alan kişinin kooperatife karşı yükümlülükleri ise, KK. ve Kooperatif ana sözleşmesi hükümlerine göre değil mülkiyeti hakları ile ilgili kanuni hükümleri çerçevesinde değerlendirilecektir.

2.4.        Tapu payını ortağı olduğu kooperatife satmak,
ya da kooperatifçe satın alınması               

Bu durum da yukarıdaki gibi herhangi bir kişiye satmaktan farklı olmadığı gibi, mülkiyet hakkının kooperatife geçmesi taraflara bir ayrıcalık sağlamaz.

Burada sadece kooperatif tarafından yapılması gereken bir işlem vardır. Bu da ortağın tapu payının satın alınabilmesi için kooperatifin yönetim kurulunca konunun genel kurulun bilgisine sunulması ve genel kurulun satın alma için karar vermesi gerektiğidir. Tabii ki genel kurulun bu karar sırasında gayrimenkul payına verilecek azami fiyatı da belirlenmesi gerekecektir.

3. SONUÇ

Bu açıklamalar çerçevesinde yazımızın konusunu değerlendirdiğimizde, amacı ortaklarına ihtiyacına uygun gayrimenkul edindirmek olan yapı kooperatiflerinde, bir kısım ortaklar edindikleri taşınmazın tapu devrini yapmakta ama kooperatifin geleceğinde söz sahibi olmak ve özellikle elinde kamış taşınmazları varsa, bunların değerlendirilmesinden yararlanmak amacıyla ortaklıklarını sona erdirmemektedirler. Dolayısıyla, “gayrimenkul” aynı zamanda bir yatırım aracı olarak kabul gördüğünden, ortaklığını sona erdirmeme yolunu seçen ortağın, bu davranışlarının genel kabul görmüş kooperatifçilik ilke ve uygulamaları ile bağdaşmadığını söylemek beyhude bir çırpınış olarak görülmelidir. O nedenle bu gibi durumların yargıya taşınmaması ve kooperatifin ortak tapu verme durumunda kalmaması için tedbirli davranılması gerekmektedir.

 

Oktay ÇALOĞLU

Emekli Kooperatifler Başkontrolörü

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir